不動産オーナー向け、民法改正への対応

民法（債権法）の改正により、2020年4月1日から賃貸借契約のルールが変わります。ポイントを確認しましょう。

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3つのルールが変わります

賃貸借契約に関しては、次の3つのルール改正が行われました。

● 賃貸借継続中のルール

● 賃貸借終了時のルール

● 賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール

それでは、1つずつ確認しましょう。

賃貸借継続中のルール

賃貸借継続中のルールについて、これまで民法上で規定されていなかった次の項目について、今般の改正で規定されることで明確化されました。

１．賃借物の修繕に関する要件

下記の事情に該当するときには、賃借人が目的物を修繕することができることが規定されました。これにより賃貸人は、下記の事情により修繕を賃借人が行った場合に、当該修繕に係る責任を追及することができないことが明確となりました。

● 賃借⼈が賃貸⼈に修繕が必要である旨を通知したか、⼜は賃貸⼈がその旨を知ったのに、賃貸⼈が相当の期間内に必要な修繕をしないとき

● 急迫の事情があるとき

２．賃貸不動産が譲渡された場合のルール

不動産の譲受人（新たな所有者）が、賃借人に対して賃料を請求するためには、貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨の規定等が設けられました。つまり、賃貸人として新たな所有者となったときは、賃借物である建物の所有権移転登記を行えば、賃借人に対して、賃料を請求できることが明確となりました。

賃貸借終了時のルール

賃貸借終了時のルールについて、これまで民法上で規定されていなかった又は規定されていたものの明確でなかった次の項目について、今般の改正で規定又は明確化されました。

１．賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化

賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、しかし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことが明記されました。

この場合の“通常損耗や経年変化”について、法務省のパンフレット「賃貸借契約に関するルールの見直し」に次の例が掲載されています。ご参考ください。

［通常損耗・経年変化に当たる例］
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁⾯の⿊ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・地震で破損したガラス
・鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）

［通常損耗・経年変化に当たらない例］
・引っ越し作業で⽣じたひっかきキズ
・⽇常の不適切な⼿⼊れもしくは⽤法違反による設備等の毀損
・タバコのヤニ・臭い
・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

２．敷金に関するルールの明確化

敷金に関して、次のルールなどが明確化されました。

● 賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷⾦返還債務が⽣じること

● 敷⾦返還債務の額＝受領した敷⾦の額－それまでに⽣じた⾦銭債務の額

賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール

今回の改正において、不動産賃貸業に与える影響が大きいと考えられている部分です。今回の改正では、極度額（上限額）の定めのない個人の根保証契約は無効とするというルールが新たに設けられました。「根保証契約」とは、将来発生する不特定の債務について保証する契約をいい、例えば、不動産の賃借人の一切の債務の保証がこれに当たります。